空き家の活用方法まとめ — 賃貸・民泊・空き家バンクの選択肢と判断のポイント

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実家が空き家になったものの、「売るのはまだ決断できない」「思い出のある家を壊すのは気が引ける」という理由で、売却や解体には踏み切れずにいる方も多いのではないでしょうか。そうした場合に検討したいのが「活用」という選択肢です。人に貸す、あるいは自分たちで使い続けるなどして、建物を維持しながら空き家状態を解消する方法です。

この記事では、空き家の活用方法として代表的な「賃貸」「民泊(住宅宿泊事業)」「空き家バンク」「自分・親族が使う」の4つを取り上げ、それぞれの特徴と注意点、活用に向く空き家・向かない空き家の見極め方を解説します。なお、売却・解体・譲渡も含めた処分方法全体の比較は「空き家の処分方法まとめ — 売却・解体・活用・譲渡の選択肢と進め方」で整理していますので、まず全体像を把握したい方はそちらもあわせてご覧ください。

空き家900万戸の時代、「活用」という選択肢

総務省統計局が2024年に公表した「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計(速報集計)結果」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は900万戸で、総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は13.8%となっており、いずれも過去最多・過去最高となっています(出典: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計(速報集計)結果」)。

空き家になった実家をどうするか考えるとき、「売る」「壊す」だけが選択肢ではありません。建物の状態や立地によっては、貸す・使うといった形で維持しながら活用を続ける道もあります。活用は、売却のように所有権を手放すわけではなく、解体のように建物をなくすわけでもない、いわば「今の状態を活かす」選択肢だといえます。ただし、活用には相応の手間や届出などの手続きが伴う場合もあるため、他の選択肢と比較しながら検討することが大切です。

活用の4つの選択肢を比較する

空き家の活用方法として代表的なものは、次の4つです。それぞれ、始めるまでの初期の手間、始めた後の継続的な手間、制度上の届出の要否が異なります。

それぞれの選択肢について、次から詳しく見ていきます。

1. 賃貸として貸す

もっとも一般的な活用方法が、不動産会社を通じて賃貸に出す方法です。実際に人が住み続けることで、空き家状態そのものが解消され、建物の維持にもつながりやすいというメリットがあります。

一方で、賃貸に出すには、設備の状態によってはリフォームや修繕が必要になる場合があります。また、入居者募集や契約手続き、入居後のトラブル対応や維持管理を誰が担うかも検討しておく必要があります。遠方に住んでいる場合は、管理を不動産会社や管理会社に委託する方法もあわせて検討するとよいでしょう。

2. 民泊(住宅宿泊事業)として活用する

観光需要が見込める立地であれば、住宅宿泊事業法にもとづく民泊としての活用も選択肢の一つです。住宅宿泊事業を行うには、都道府県知事等(保健所を設置する市・特別区を含む)への届出が必要です。また、人を宿泊させる日数は年間180日を超えない範囲とされており、地域の実情に応じて条例でさらに制限される場合もあります(出典: 観光庁 民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法の概要」)。

民泊は、通常の賃貸に比べて運用の手間(清掃、鍵の受け渡し、近隣対応など)が発生しやすい方法でもあります。自分で運営するのが難しい場合は、運営代行を行う事業者に委託する方法もありますが、いずれにしても届出の要否や条例の内容は、物件所在地の自治体の窓口に個別に確認することをおすすめします。

3. 空き家バンクに登録する

立地や建物の状態によっては、通常の賃貸市場や不動産市場では借り手・買い手が見つかりにくいケースもあります。その場合の選択肢の一つが「空き家バンク」です。国土交通省が支援する「全国版空き家・空き地バンク」は、各自治体が把握している空き家等の情報を、自治体を横断して簡単に検索できるようにする仕組みで、平成30年4月から本格運用が始まっています(出典: 国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」)。

空き家バンクは、賃貸だけでなく売却を希望する場合にも活用でき、地域によっては移住希望者や地域活性化を目的とした事業者とつながる可能性もあります。登録の条件や手続きは自治体によって異なるため、物件所在地の自治体の空き家担当窓口に問い合わせることをおすすめします。

4. 自分・親族が使う(セカンドハウスなど)

売却や賃貸に出さず、自分や親族がセカンドハウスや帰省時の拠点として使い続けるという選択肢もあります。人手を介さずに済むため、契約や届出の手間はかからない一方、日常的に居住する人がいない状態が続くと、換気や通水、庭木の手入れなど、建物の管理は自分たちで行う必要があります。使用頻度が低いと、実質的に空き家に近い状態が続いてしまう点には注意が必要です。日常的な管理の考え方は「空き家管理とは?何をすればいい?」で解説していますので、あわせてご覧ください。

活用に向く空き家・向かない空き家の見極め方

同じ「活用」でも、建物や立地によって向き・不向きがあります。検討にあたっては、次のような点を整理しておくと判断しやすくなります。

• 立地: 最寄り駅やバス停からの距離、周辺の生活利便性、観光地・観光ルートとの近さなどは、賃貸・民泊いずれの活用でも需要を左右する要素です
• 建物の状態: 大規模な傾き・雨漏り・シロアリ被害などがある場合、活用の前に相応の修繕が必要になることがあります。まずは専門家に建物の状態を確認してもらうことをおすすめします
• 修繕の要否: 水回りの設備が古い、耐震性に不安があるなど、修繕にかかる負担が大きい場合は、活用よりも解体や売却のほうが現実的な選択肢になることもあります
• 管理の手間: 遠方に住んでいて定期的な訪問が難しい場合は、管理会社への委託や、手間の少ない空き家バンクへの登録を優先したほうが負担を減らせる場合があります

いずれの軸についても一人で判断せず、地域の不動産会社や空き家の専門家、自治体の空き家相談窓口に相談しながら検討することをおすすめします。売却・解体・譲渡も含めた選択肢全体を比較したい場合は「空き家の処分方法まとめ — 売却・解体・活用・譲渡の選択肢と進め方」もあわせてご確認ください。

活用しないまま放置するとどうなる?

「活用したい気持ちはあるが、なかなか動けない」という状態が長く続くと、その間は実質的に空き家が放置された状態になります。空家等対策の推進に関する特別措置法の改正(令和5年法律第50号)により、そのまま放置すれば「特定空家等」に該当するおそれがある空き家は「管理不全空家等」として新たに位置づけられ、市区町村長による指導・勧告等の対象になり得ます(出典: 国土交通省)。

勧告を受けた敷地は、固定資産税の住宅用地特例(小規模住宅用地は課税標準1/6、一般住宅用地は1/3に軽減する仕組み)の対象から除外される場合があり、土地にかかる税負担が増える可能性があります(出典: 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」)。この仕組みの詳しい解説は「実家を空き家のまま放置すると固定資産税はどうなる?」で整理していますので、あわせてご覧ください。活用を検討する際は、こうした放置のリスクも踏まえたうえで、できるだけ早めに方針を決めることが望ましいといえます。

活用の前提となるのは「片付け」

賃貸に出すにも、民泊として届出をするにも、まずは家の中に残された家財を片付ける必要があります。家財が残ったままでは、内見対応やリフォームの見積もりを取ることも、届出に必要な物件の状況確認を進めることもできません。活用の方針を決めるのを待たず、片付けだけでも先に進めておくと、その後の選択肢を狭めずに済みます。

片付けの具体的な段取り(電気・水道を止めるタイミング、貴重品・重要書類の探し方など)は「空き家になった実家の片付け方 — 電気・水道はいつ止める?」で解説しています。自分たちだけで片付けを進めるのが難しい場合は、片付け業者に依頼する方法もあります。地域の業者を比較したい場合は、東京都・大阪府で空き家片付けに対応する事業者一覧もあわせてご確認ください。

まとめ

空き家数900万戸・空き家率13.8%という数字が示すとおり(出典: 総務省統計局)、実家が空き家になること自体は全国的に珍しくない状況です。売却や解体にすぐには踏み切れない場合でも、「賃貸として貸す」「民泊として活用する」「空き家バンクに登録する」「自分・親族が使う」といった活用の選択肢があります。それぞれ初期の手間・継続の手間・届出の要否が異なるため、立地や建物の状態、管理にかけられる手間をもとに、自分たちに合った方法を検討してみてください。

いずれの活用方法を選ぶ場合も、まずは家財の片付けが前提になります。また、活用を検討している間も放置状態が続けば、管理不全空家等に該当し税負担が増えるリスクがある点には注意が必要です。届出や税制にかかわる部分は制度が細かく定められているため、個別の判断は自己判断で進めず、不動産の専門家や物件所在地の自治体の窓口に確認しながら進めることをおすすめします。