実家を空き家のまま放置すると固定資産税はどうなる?住宅用地特例と『6倍』の仕組みを解説

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実家が空き家になったあと、「片付けや今後の方針を決めるのは後回しにして、とりあえずこのままにしておこう」と考える方は少なくありません。しかしその際によく耳にするのが、「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という話です。この『6倍』という数字がどこから来ているのか、正確な仕組みを理解しないまま不安だけが先行してしまうケースも見られます。

この記事では、固定資産税を軽減する「住宅用地特例」の仕組み、『6倍になる』と言われる理由の正確な説明、特定空家等・管理不全空家等として勧告を受けると特例がどう外れるのか、そして放置しないために検討できる選択肢を、国土交通省などの公的資料にもとづいて整理します。なお、本記事は制度の一般的な仕組みを解説するものであり、個別の税額判断や現在の指定状況については、必ず物件所在地の市区町村の資産税担当課や税理士に確認してください。

固定資産税の「住宅用地特例」とは

固定資産税は、土地・家屋などの資産価値に応じて、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です(出典: 総務省「固定資産税制度について」)。このうち、人が住むための土地(住宅用地)については、住宅政策上の見地から税負担を軽減する「住宅用地特例」という仕組みが設けられています。

国土交通省の資料によると、住宅用地特例の内容は次の通りです(出典: 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」)。

区分	面積	固定資産税の課税標準
小規模住宅用地	200㎡以下の部分	1/6に減額
一般住宅用地	200㎡を超える部分	1/3に減額

たとえば敷地面積が200㎡以内の一般的な戸建て住宅であれば、その土地全体が小規模住宅用地として、課税標準が1/6まで軽減されていることになります。これは「住宅が建っている土地」に対する軽減措置であり、更地や、住宅とは認められない状態の建物が建つ土地は、原則としてこの特例の対象になりません。同資料では、総務省の通知(平成27年総務省固定資産税課長通知)にもとづき、構造上住宅と認められない状態にある場合や、使用の見込みがなく取り壊しを予定している場合などは、特例の対象となる「住宅」に該当しないとされている点も示されています。

「空き家は固定資産税が6倍になる」と言われる理由

では、なぜ「空き家は固定資産税が6倍になる」と言われるのでしょうか。これは、次章で説明する「特定空家等」または「管理不全空家等」として市区町村長から勧告を受けると、その敷地が住宅用地特例の適用対象から除外されるためです(出典: 前掲・国土交通省資料)。

小規模住宅用地の課税標準は特例によって1/6に軽減されているため、特例が外れて本来の課税標準(1/6ではなく1)に戻ると考えると、機械的な計算では「1 ÷ (1/6) = 6倍」という倍率になります。「6倍」という表現は、この課税標準の変化を単純計算した結果を指していると考えられます。

ただし、次の点には注意が必要です。

• 一般住宅用地(200㎡を超える部分)は特例の軽減率が1/3のため、機械的な計算では3倍が上限であり、一律に6倍になるわけではありません
• 実際の税額は、課税標準額だけでなく、その時点の土地評価額(3年ごとに見直しが行われます)によっても変わるため、単純な倍率通りに税額が変化するとは限りません
• 特例が外れるのは、後述する「勧告」を受けた場合に限られ、空き家であること自体が自動的に特例除外につながるわけではありません

つまり、「6倍」は特例が完全に外れた場合の課税標準の変化を単純化した表現であり、放置している空き家すべてに機械的に当てはまる数字ではない、という理解が正確です。とはいえ、特例が外れれば土地にかかる固定資産税の負担が大きく増える可能性があること自体は事実であり、次章の勧告の仕組みを理解しておくことには意味があります。

特定空家等・管理不全空家等への勧告で特例が外れる流れ

住宅用地特例が外れる引き金になるのが、空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづく「特定空家等」「管理不全空家等」という区分です。国土交通省の資料にもとづき、それぞれの定義と手続きの流れを整理します。

特定空家等とは

特定空家等とは、次のいずれかの状態にあると認められる空家等を指します(出典: 前掲・国土交通省資料)。

1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家等に対しては、市区町村長による助言・指導、勧告、命令、行政代執行という段階が用意されており、このうち「勧告」を受けた特定空家の敷地について、住宅用地特例の適用対象から除外されます。国土交通省の資料では、平成27年5月から令和5年3月までの累計で、勧告が3,078件(417市区町村)、命令が382件(180市区町村)、行政代執行が180件(129市区町村)行われたとする実績が示されています(出典: 前掲・国土交通省資料)。

管理不全空家等とは

管理不全空家等とは、適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある空家等を指します(出典: 前掲・国土交通省資料)。特定空家等になる一歩手前の状態、と捉えるとイメージしやすいでしょう。

管理不全空家等に対しては、指導→勧告という段階があり、こちらも「勧告」を受けた敷地については、特定空家等と同様に住宅用地特例の適用対象から除外されます。

なお、特例が除外されるタイミングについて、埼玉県越生町の案内では「勧告を受けた後、改善が見られず、固定資産税の賦課期日である1月1日に至ると、次年度の固定資産税から課税標準の特例が除外される」という趣旨が示されています(出典: 越生町「特定空家・管理不全空家等の敷地の固定資産税について」)。つまり、勧告を受けた瞬間にただちに増税されるのではなく、その後の賦課期日までに状況が改善されたかどうかで、翌年度の課税が決まる仕組みです。運用の詳細は自治体ごとに確認する必要があります。

2023年(令和5年)の法改正で「管理不全空家等」が対象に加わった

「管理不全空家等」という区分は、もともと空家等対策の推進に関する特別措置法に存在していたものではなく、令和5年の法改正で新設された区分です。国土交通省によると、この改正法(空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律・令和5年法律第50号)は令和5年12月13日に施行されています(出典: 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律(令和5年法律第50号)について」)。

国土交通省が改正法案の閣議決定時に公表した報道発表資料では、「放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等を管理不全空家等として、指導、勧告」を行う仕組みが今回の改正で新設されるとされ、あわせて「勧告を受けた管理不全空家等の敷地は固定資産税の住宅用地特例を解除」する旨が明記されています(出典: 国土交通省「報道発表資料:『空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案』を閣議決定」)。つまり、この改正以前は、住宅用地特例が外れるのは「特定空家等」として勧告を受けた場合に限られており、改正によって、特定空家等になる前段階である「管理不全空家等」の段階で勧告を受けた場合にも、同様に特例が外れる仕組みが新たに加わったことになります。特例除外のハードルは、この改正によって実質的に手前の段階まで広がったといえます。管理不全空家等・特定空家等それぞれの具体的な判断基準は、国土交通省が公表しているガイドラインにもとづいて市区町村が個別に判断するため、現在の実家の状態がどちらに該当しうるかを知りたい場合は、物件所在地の自治体窓口に確認することをおすすめします。

仮の数値で計算例を確認する(実際の税額ではありません)

制度のイメージをつかむために、仮の評価額で機械的な計算例を示します。あくまで数式の確認用であり、実際の税額を保証するものではない点にご注意ください。

固定資産税は、標準税率1.4%を用いて次の式で計算されます(出典: 前掲・総務省資料)。

固定資産税額 = 課税標準額 × 税率(標準税率1.4%)

たとえば、小規模住宅用地に該当する土地の固定資産税評価額を仮に600万円とすると、次のような機械的な計算になります。

• 特例適用時: 課税標準額 = 600万円 × 1/6 = 100万円 → 固定資産税額 = 100万円 × 1.4% = 14,000円
• 特例除外時(単純化のため課税標準額が評価額と同額になったと仮定): 課税標準額 = 600万円 → 固定資産税額 = 600万円 × 1.4% = 84,000円

この仮の例では、課税標準額・税額ともに6倍という結果になりますが、これはあくまで評価額600万円という仮の数字を当てはめた場合の計算にすぎません。実際の評価額や課税標準額は物件ごとに異なり、負担調整措置など他の要素が関わる場合もあります。実際の金額は、毎年送付される固定資産税の課税明細書で確認するか、市区町村の資産税担当課に問い合わせてください。

放置しないための選択肢と税務上の注意点

固定資産税の特例除外を避け、実家じまいを前に進めるために検討できる主な選択肢を、税務上の注意点とあわせて整理します。いずれの選択肢についても、最終的な判断は自己判断で進めず、専門家や自治体への確認を挟むことをおすすめします。

片付け・最低限の管理を続ける

こまめな換気・通水や庭木の手入れなど、最低限の管理を続けることは、特定空家等・管理不全空家等に該当する状態(倒壊のおそれ、著しい衛生上の問題、景観の悪化など)を避けるための基本的な対応です。空き家になった実家を片付ける際の具体的な段取りは「空き家になった実家の片付け方」で詳しく解説しています。

売却する

実家を売却すれば、その後の固定資産税は新しい所有者が負担することになります。ただし、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されるため(出典: 前掲・総務省資料)、年の途中で売却しても、その年度分の税額は元の所有者(1月1日時点の所有者)に課税される点には注意が必要です。売却にかかる費用や進め方の全体像は「実家じまいの費用はいくら?」もあわせてご覧ください。

賃貸などで活用する

人に貸すなどして実際に居住の用に供する状態を維持できれば、住宅用地特例の趣旨(居住の用に供する住宅用地の税負担軽減)に沿った状態を保ちやすくなります。活用の可否や具体的な進め方は、不動産の専門家に相談しながら検討することをおすすめします。

解体する

建物を解体して更地にすると、その土地はそもそも「住宅用地」に該当しなくなるため、特定空家等・管理不全空家等の勧告を受けていなくても、住宅用地特例(1/6・1/3の軽減)の対象外になります。解体によって特例除外の心配はなくなる一方、更地になった時点で固定資産税の負担が増える可能性がある点は、解体前に確認しておきたいポイントです。解体費用や補助制度の有無は、自治体や解体業者に個別に確認してください。

実家(不動産)を今後どうするか、売却・賃貸・管理といった選択肢を比較検討したい場合は「実家(不動産)をどうするか」で相談先も含めて整理しています。地域の相談先を探したい場合は「地域から相談先を探すページ」、片付け業者の目安を確認したい場合は「費用相場ページ」や、東京都・大阪府で空き家片付けに対応する事業者一覧もあわせてご覧ください。

まとめ

固定資産税の住宅用地特例により、住宅が建っている土地は課税標準が1/6(小規模住宅用地・200㎡以下の部分)または1/3(一般住宅用地・200㎡を超える部分)に軽減されています。「空き家は固定資産税が6倍になる」と言われるのは、市区町村長から「特定空家等」または「管理不全空家等」として勧告を受け、この特例が外れた場合の課税標準の変化を単純計算した結果であり、すべての空き家に自動的に当てはまる数字ではありません。

とはいえ、2023年(令和5年)の法改正で「管理不全空家等」も特例除外の対象に加わったことで、特例が外れるハードルは実質的に下がっています。放置せず、片付け・管理を続ける、売却する、活用する、解体するといった選択肢を早めに検討することが、将来の税負担増を避ける手がかりになります。個別の税額や現在の指定状況については、必ず物件所在地の市区町村の資産税担当課や税理士に確認してください。