「空き家特例」とは?相続した実家を売るときの3,000万円控除の要件をわかりやすく解説

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相続した実家を売却しようとしたとき、「空き家特例を使えば税金が安くなるらしい」という話を耳にすることがあります。正式名称は「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる、税負担への影響が大きい制度です。

一方で、この特例は建物の築年数・同居の有無・売却の方法・売却までの期限など、細かい要件が複数組み合わさっており、「相続した実家だから当然使える」というものではありません。この記事では、国税庁の公表情報にもとづいて、控除額・対象家屋の要件・売却時の要件・期限・必要書類を整理します。なお、実際に適用できるかどうかは個別の事情によって判断が分かれるため、最終的な判断は必ず税務署または税理士にご確認ください。

空き家特例とは — 譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度

国税庁によると、この特例は、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋(空き家)およびその敷地等を、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できるものです。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡について、相続または遺贈により家屋・敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、最高2,000万円に制限されます(出典: 国税庁タックスアンサーNo.3306、確認日2026-08-17)。

国土交通省は、この特例を「空き家の発生を抑制するための特例措置」と位置づけています。相続をきっかけに空き家が放置されるのを防ぎ、早期の売却・活用を後押しする目的で設けられた制度です(出典: 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」、確認日2026-08-17)。

対象になる家屋の要件

すべての「相続した空き家」が対象になるわけではありません。国税庁によると、対象になる家屋は次の3つの要件をすべて満たす必要があります(出典: 前掲・国税庁タックスアンサーNo.3306)。

1. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(いわゆる旧耐震基準の時期に建てられた建物)
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと(分譲マンションなどは対象外)
3. 相続開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと(親と同居していた家族がいた場合などは対象外になり得ます)

このうち3つ目の要件については、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合の取り扱いも定められています。国税庁の解説では、一定の要件のもとで、老人ホーム等に入所する直前まで住んでいた家屋を「従前居住の用に供されていた家屋」として扱う仕組みが示されています(同出典)。実家が該当するかどうかは個別の事情によって判断が分かれるため、税務署への確認をおすすめします。

売却時の要件 — 耐震改修・取り壊し・売却代金の上限

対象家屋の要件を満たしていても、売却の仕方によっては特例が使えません。国税庁によると、売却時には次のいずれかの方法による必要があります(同出典)。

• 耐震基準に適合させたうえで売却する(譲渡の日前2年以内に耐震基準適合証明書等の交付を受けた状態であること)
• 家屋を取り壊して、敷地のみを売却する
• (令和6年1月1日以後の譲渡) 家屋を耐震基準に適合させないまま、または取り壊さないまま売却した場合でも、譲渡の年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しを行えば対象になる

いずれの方法でも、売却代金は1億円以下であることが要件です(同出典)。旧耐震基準の建物をそのまま売却する、あるいは買主が住み続ける前提で売却するといったケースでは、この要件を満たさない可能性があるため注意が必要です。

期限 — 「3年以内の売却」と「制度自体の適用期限」の2つがある

期限は2種類あります。1つは、相続してから売却までの期限です。国税庁によると、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります(同出典)。もう1つは、制度自体の適用期限です。国税庁の解説では、この特例の対象となる譲渡は平成28年4月1日から令和9年(2027年)12月31日までとされています(同出典)。相続の時期によっては、「3年以内」よりも「制度の適用期限」の方が先に到来する場合もあるため、どちらの期限が早いかを確認しておく必要があります。

手続き — 「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける

この特例を使うには、確定申告の際にいくつかの書類を添付する必要があります。国税庁によると、主な必要書類は、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、被相続人居住用家屋等確認書、(耐震基準に適合させて売却する場合は)耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し、売買契約書の写しなどです(同出典)。

このうち被相続人居住用家屋等確認書は、税務署ではなく、家屋が所在する市区町村(建築指導課・空き家対策担当課など) が交付する書類です(出典: 前掲・国土交通省)。確定申告の直前に慌てないよう、売却を検討し始めた段階で、実家がある市区町村に発行の窓口・必要書類・所要日数を確認しておくことをおすすめします。

なお国税庁は、この特例について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、他の一部の特例と重複して適用を受けられない旨も示しています(同出典)。他の税制上の特例の適用を検討している場合は、あわせて税務署・税理士に確認してください。

「解体費用の補助金」とは別の制度

実家じまいを進める中では、自治体の空き家解体補助金と、この空き家特例(税制上の控除)を混同してしまうケースがあります。解体費用の補助金は各自治体が個別に設けている制度で、対象条件・補助額は自治体ごとに異なります。一方、空き家特例は国税庁が所管する税制上の特例で、全国共通の要件にもとづいて譲渡所得から控除する仕組みです。両者は別の制度ですが、「取り壊して売却する」という進め方を取る場合には、どちらも関わってくる可能性があります。解体費用の補助金の実例や、実家じまい全体で使える制度の整理は「実家じまいで使える補助金にはどんなものがある?」でも解説しています。

まとめ

空き家特例は、相続した実家(空き家)を売却する際に、譲渡所得から最高3,000万円(相続人が3人以上の場合は最高2,000万円)を控除できる税制上の特例です。ただし、対象家屋の要件(築年数・区分所有建物でないこと・同居人の有無)、売却方法の要件(耐震改修・取り壊し・売却代金1億円以下)、期限の要件(3年以内の売却・制度自体の適用期限である2027年12月31日まで)がすべて組み合わさっており、実家が対象になるかどうかは個別の状況によって判断が分かれます。

この記事で紹介した内容は、国税庁が公表している一般的な制度の概要です。実際に適用できるかどうか、必要書類の詳細、他の特例との関係については、断定的な判断をせず、必ず税務署または税理士にご確認ください。相続した実家の今後の方針については「実家(空き家)を相続したら何をする?」、売却・解体・活用の選択肢は「実家(不動産)をどうするか」もあわせてご覧ください。